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【央视新闻客户端】
“‘物业管理’能不能改成‘物业服务’？ ”今年两会上，有全国人大代表提出了这样的问题 。
不少网友挺认同：有的说家里漏水报修 ，物业总回复“在安排” ，却没见啥时安排；有的吐槽小区设施存在安全隐患，物业却止步于偶尔“照看 ”；有的小区公共收益不透明 ，业主追问 ，却被百般搪塞；还有网友反映物业只在收物业费的时候露一小脸，业主平常遇到问题往往找不着人 ，物业留的电话经常没人接……
代表提出“正名 ”建议 ，希望“管理”变“服务 ”，是为了捋顺物业与业主的关系 ，让每个产权所有人真正感受到“主人翁 ”地位 ，从而解决更多实际生活中的矛盾和问题。
“管理”改“服务 ”，会有用吗？
（图源：网络）
支持者认为，“管理 ”让物业变成了“管人”的一方 ，业主成了“被管”的一方 。在这种关系和思维模式下 ，物业很容易把自己当成小区的“主人 ”，动辄以管理规定限制业主权益 。因此 ，“正名 ”有助于物业摆正心态：不是“管”业主的 ，而是“服务 ”业主的。
有民法学家告诉侠客岛，“管理 ”的英文表述为management ，在法律上本就包含“服务 、协调与经营”的意涵 。物业作为服务性机构 ，既需提供履约与尽责服务，也要在消防 、安全等特定事务中行使管理权 。问题的关键在于一些物业重管理、轻服务 ，实践中两者权重存在失衡。
为什么会这样？
华南理工大学公共政策研究院研究员林辉煌告诉侠客岛 ，症结在于业主 、业委会与物业之间未形成信任机制——
业主有苦水：自己缴了费，物业却没提供相匹配的服务 ，设施坏了没人修 ，车被蹭了没人管，于是用拒绝缴费表达不满。物业也有委屈：物业费越来越难收，2025年全国物业服务企业平均收缴率一度降到71% ，钱都收不上来 ，怎么提供好服务？
还有一些小区的业主大会对业委会监督较弱，业委会成员伺机谋利 ，加剧小区治理复杂度 。
结果就是恶性循环：物业服务不好→业主拒缴费→服务更差→更多业主拒缴→成立业委会→成员谋利→机制瘫痪→无法监督物业 。越管越矛盾 ，越矛盾越难管。
林辉煌分析，这与物业管理模式有关 。目前物业管理模式多为包干制 ，即业主向物业服务企业支付固定费用 ，盈余或亏损均由企业承担 。公开数据显示，2025年上市物企营收增速不足4% ，毛利润增速持续下降。物业想赚钱 ，就要控制成本，再加上物业费本就收不足 ，注定服务质量有限 。
眼下 ，物业服务行业已走过了依附地产 、粗放增长的阶段，即将全面进入独自运营、精耕细作的新轨道 。对物业而言，如何找到良好的运营模式 ，实现行业健康发展 ，是需要认真思考的课题。
某小区采取“信托制 ”物业服务模式 。图源：网络
全国各地有一些可资借鉴的做法 。在重庆，住建部门开展亮服务内容 、亮公共收益收支 、亮履约情况 ，承诺即时维修、建议投诉即时办理 、困难需求即时帮助的“三亮三即时 ”举措 ，让物业服务更规范；全国人大代表方燕建议，或可建立物业服务市场准入与退出机制 ，对严重失信 、侵害业主利益、拒不整改的物业服务企业 ，依法限制市场准入，进行强制清退。
林辉煌在调研中发现 ，成都等一些地方物业采取“信托制”模式：业主缴纳的物业费 、小区公共收益纳入业主共有信托账户 ，实行物业公司受托服务；物业收支全流程公开，每一笔钱款去向可查 ，业主通过投票决定资金使用 。这一模式发挥了业主 、物业及基层党组织等各方主体性 ，大家共治共享，效果比单纯的“管理 ”或“服务 ”要更好 。
说到底，物业“正名”建议背后 ，是群众过得顺心、住得舒心的真实需求。这是物业发展寻找新路面对的挑战 ，也是社区治理逻辑重塑的宝贵契机。这一步，必须走实走远 。
文/点苍、云鹤
编辑/道长
来源/侠客岛微信公众号
