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受抵押贷款利率下行 、房价涨幅放缓推动 ,买家重返市场,美国 2 月二手房销售意外增长,但供应依然紧张 ,或抑制春季销售旺季的市场活跃度。
全美房地产经纪人协会(NAR)周二公布,2 月二手房销售环比增长1.7%,经季节调整后年化销量达409 万套 。1 月数据被上修 ,销量从此前公布的391 万套修正为402 万套。
路透社调查的经济学家此前预计,二手房销售年化总量将降至389 万套。2 月销量主要反映去年 12 月与今年 1 月签署的购房合同 —— 这段时间正是抵押贷款利率开始持续下行的阶段 。
尽管 1 月美国多地遭遇暴雪与严寒天气,但无迹象显示其显著冲击整体市场 ,仅东北部地区销量环比下降6.0%。西部、人口稠密的南部及中西部地区销量均实现环比增长。
不过,二手房销售总量同比仍下降 1.4% 。2 月二手房价格中位数为39.8 万美元,同比微涨0.3%。
“住房可负担性正在改善,消费者正作出回应。”NAR 首席经济学家劳伦斯?云(Lawrence Yun)表示 ,“库存正在增长,但增速缓慢。若未来数月需求显著回升、超过供应增速,房价将不可避免上涨 。 ”
NAR 称 ,其住房可负担性指数从 1 月的117.1微升至 2 月的117.6,较去年同期的103.1明显改善。所有地区的住房可负担性均较去年提升,西部与南部涨幅尤为显著。
抵押贷款利率已下行
今年以来 ,抵押贷款利率大幅回落,部分原因是特朗普总统下令联邦住房金融局(FHFA)收购抵押贷款巨头房地美(Freddie Mac)与房利美(Fannie Mae)发行的债券 。FHFA 负责监管这两家机构。
不过,受美以对伊朗战争影响 ,油价与汽油价格上涨,推高通胀压力与美国国债收益率,抵押贷款利率进一步下行空间或受限。抵押贷款利率与基准 10 年期国债收益率挂钩 。
房地美数据显示 ,主流 30 年期固定抵押贷款利率上周平均为6%。中东冲突爆发前一周,该利率曾降至5.98%。
库存与市场结构
二手房库存环比增长2.4%至129 万套,仍远低于疫情前水平 。供应同比增长4.9%。按 2 月销售速度计算,当前库存需3.8 个月售罄 ,高于去年同期的3.6 个月。
房屋从挂牌到成交的中位天数从去年的42 天增至47 天 。
首次购房者占总销量的34%,高于去年同期的31%。经济学家与房产经纪商认为,该比例需达40%才能支撑强劲的房地产市场。全现金交易占比为31% ,低于去年同期的32%。
包括止赎在内的困境销售占交易总量的3%,与去年同期持平 。



