【热点时评】疫情当前,租客能找房东减免租金吗?

〖壹〗、018）晋04民终2272号：酒店因“非典 ”停业5个月，法院认定属不可抗力 ，免除10个月租金。（2004）沪一中民二（民）终字第32号：企业因“非典
”防治停业
，法院酌情减免租金及空调费 。

〖贰〗 、协商后，房东不同意减免 ，如果合同有清晰约定受疫情影响可以减免的，租客可以下个月自行少交租金
，房东持反对意见，有权向人民法院起诉要求租客补交租金
。如果合同没有清晰约定 ，租客依据“不可抗力”主张减免
，租客不能自行少交租金，可以向人民法院起诉请求房东减免租金。

〖叁〗
、若承租人因疫情或政府防疫手段（如区域封锁、商业场所停业）无法正常使用租赁物 ，可基于公平原则请求减免租金 。操作要点：需证明疫情与履行障碍的直接关联（如商业用途租赁的停业通知 、住宅租客的封锁证明）
，并履行通知义务（提供疫情公告、政府文件等）。

因疫情防控停业承租人可免租,出租人可免违约责任

因疫情防控停业，承租人可基于不可抗力主张部分或全部免除租金 ，出租人可免除因停业导致的违约责任
，但需结合合同约定与实际情况综合判断
。疫情防控停业是否构成不可抗力根据《合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响 ，部分或者全部免除责任。

如疫情对承租人营业收入产生重大不利影响
，出于公平原则，可对租金进行适当减免 。承租人因疫情或疫情防控措施导致资金周转困难或营业收入明显减少的 ，不支持出租人解除合同和承租人承担违约责任的主张
。

依据合同约定减免租金合同约定遵从意思自治原则，只要不违反法律强制性规定
，当事人可自由约定合同内容。若合同中有“如遇疫情原因，导致合同不能履行 ，按照租户停业时间进行租金减免或租期顺延 ”等类似约定
，租客（承租人）可据此减免租金 。

每月租金不一致时，由双方协商确定
。合同已涉及免租或优惠的 ，以实收年租金计算减免额
，或协商确定。承租非国有企业（自然人
、民营企业）房屋协商减免：承租人用于生产经营，因疫情或防控措施导致无收入或收入明显减少时 ，可与出租人协商减免部分租金、延长租期或延期支付 。

对政府未明令暂停营业的行业 、企业
，承租人应按租赁合同继续履行，但承租人能证明其经营因疫情防控受到较大影响的 ，承租人可以根据公平原则要求出租人适当减免租金
、延长租期
，合理分担因疫情防控导致的不利后果
。

国家发表的在疫情期间减免房租的文件

〖壹〗、国家在疫情期间发表关于减免房租的文件主要有《关于做好2022年降成本重点工作的通知》和《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》。

〖贰〗 、针对大型商务楼宇等出租方的政策甘肃省财政厅
、国家税务总局甘肃省税务局公告（2020年第2号）规定，疫情期间为小微企业、个体工商户减免一个月以上租金的大型商务楼宇 、商场
、市场和产业园区等出租方 ，在免收租金期间，对免收租金的房产、土地免征房产税 、城镇土地使用税
，免税期最长不超过3个月 。

〖叁〗
、三年疫情期间，国家对于减免房租确实有出台相关文件
。国家层面的相关政策 国家发展改革委等部门联合发布了相关政策 ，明确了对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校 、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户
，免除上半年3个月房屋租金等支持措施。

〖肆〗
、022年被列为中高风险地区的县级行政区域内承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户可减免六个月租金，其他地区承租国有房屋的减免三个月租金 。

〖伍〗、法律分析：政府关于疫情期间房租减免的规定是：部分省市承租市属及以下国有经营用房的企业和个体工商户房租可以减免一个月；对租用其他经营用房的 ，鼓励私人业主为租户减免租金
，但不作强制性规定要求。

疫情期间减免房租的税务处理

〖壹〗 、增值税免租期不视同销售：若初始租赁合同未约定免租期，疫情期间双方签订补充合同明确免租条款的 ，出租方在免租期间无需视同销售缴纳增值税
。财政补贴的增值税处理：若财政补贴与房租金额直接挂钩（如政府明确补贴金额等于免租金额）
，需按“销售服务”缴纳增值税。

〖贰〗
、若合同中未约定免租期，但因疫情实际减免租金 ，则需视同销售
，出租方需缴纳增值税 。例如，原合同未提及免租 ，但疫情期间出租方单方面减免租金，此时需按视同销售原则计算增值税
。

〖叁〗、若合同未约定免租期
，而是通过后续协商减免租金，则减免后的租金收入仍需作为房产税计税依据。此时 ，出租方需按实际收取的租金金额计算房产税
，适用税率通常为12%（从租计征）或2%（从价计征，仅限免租期） 。

〖肆〗 、疫情期间减免房租的税务处理主要涉及增值税和房产税
、城镇土地使用税两方面 ，具体如下：增值税方面：以出租人和承租人签订的合同为基准进行税务处理
。若租赁合同双方在合同中明确约定了免租期
，此种情况下的房租减免不视同销售，出租方无需缴纳增值税。

〖伍〗、疫情期间减免房租的税务处理主要涉及增值税和房产税两方面 ，具体处理方式如下：增值税处理：增值税的缴纳依据合同约定形式和租金收取情况确定 。减交房租情况：若出租人与承租人通过合同约定减少租金（如按比例降低月租金）
，则按实际收取的租金金额计算并缴纳增值税
。

疫情期间国有资产减免房租的法律依据

〖壹〗 、法律关于疫情期间减免房租的规定是：部分省市承租市属及以下国有经营用房的企业和个体工商户房租可以减免一个月；对租用其他经营用房的，鼓励私人业主为租户减免租金 ，但不作强制性规定要求。

〖贰〗
、基于不可抗力的免除：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定
，当国有资产租赁过程中遇到如自然灾害、政府行为等不可抗力因素，导致租赁方无法正常使用租赁物时 ，租赁方可以依据法律规定申请租金减免 。这种情形下的减免是基于法律对不可抗力的认定，旨在保护租赁方的合法权益
。

〖叁〗 、法律依据 《合同法》117条：该条款规定
，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响 ，部分或者全部免除责任。疫情作为一种不可预见的自然灾害
，符合不可抗力的定义 。因此，在疫情期间 ，因疫情导致的房租无法按时支付或合同无法履行的情况
，可以依据此条款进行责任免除或部分免除。